요즘 뉴스나 커뮤니티를 보면 전세사기 피해 이야기가 끊이질 않습니다. 특히 최근에는 기존의 전세사기 유형보다 한층 더 교묘하고 법의 빈틈을 노린 신종 전세사기가 등장해 세입자들의 보증금을 위협하고 있습니다. 그중 가장 주의해야 할 사기 유형은 바로 '신탁 부동산'을 악용한 사기입니다.
🏦 ‘신탁 부동산’이란?
신탁이란 말 그대로 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 예를 들어 건축주가 새 건물을 짓기 위해 은행에서 자금을 빌리는 경우, 은행은 자금 회수의 안전장치로 소유권을 제3자인 신탁회사로 이전할 것을 요구합니다. 이렇게 되면 해당 부동산의 등기부등본상 소유자는 ‘무슨무슨 신탁’이라는 신탁회사로 등록됩니다.
이 방식은 자금 운용의 투명성과 안전성을 높이는 좋은 제도지만, 바로 이 점을 악용한 사기가 기승을 부리고 있습니다.
❗ 어떻게 사기가 이루어지나요?
신탁 부동산의 등기부등본을 보면 분명히 소유자가 신탁회사로 나옵니다. 그런데 전세 계약을 맺으러 갔을 때, 신탁회사 직원이 아니라 건축주 본인이 계약을 진행하려고 합니다.
신탁 원부에 제 이름이 있고, 제가 관리하는 건물이니 걱정 마세요.
이렇게 말하며 신탁 계약서나 신탁 원부를 보여주며 세입자를 안심시키죠.
이때 문제는, 신탁회사의 ‘임대차 계약 동의서’ 없이 계약이 이루어진다는 점입니다. 이 경우, 세입자 입장에서는 법적으로 임차인으로 인정받을 수 없습니다. 심지어 전세보증금 반환 보장을 위한 전세보증금 보증보험에도 가입할 수 없습니다.
⚠️ 신탁사 동의서 없으면, 보증금 전액 손실될 수도!
이렇게 체결된 계약은 법적으로 무효이며, 아무리 등기부등본을 발급받았더라도 보호받을 수 없습니다.
만약 건축주가 은행에 이자를 못 내 경매나 공매로 넘어간다면,
해당 부동산에 적법한 임대차 계약을 맺은 임차인만이 보호를 받습니다.
신탁사 동의 없이 건축주와만 계약했다면?
→ 무효인 계약입니다.
→ 임차인으로서 권리를 주장할 수 없습니다.
→ 경매 낙찰자가 나타나면 즉시 건물에서 퇴거해야 하며,
→ 보증금 한 푼도 못 돌려받고 길거리에 나앉을 수도 있습니다.
✅ 안전하게 계약하는 법, 딱 6가지만 기억하세요!
- 등기부등본 필수 확인 – 소유자가 ‘신탁회사’인지 체크
- 신탁 원부 번호 확인 – 등기부등본에 기재되어 있어야 함
- 신탁 원부 발급 – 등기소에서 몇 천 원이면 발급 가능
- 신탁 원부 내용 확인 – 대출 내역, 권리 관계 파악
- 신탁사 동의서 확보 – 가장 중요! 반드시 받아야 합니다
- 동의서 진위 여부 확인 – 신탁회사에 전화로 확인 가능
이 절차만 지키면, 신탁 부동산이어도 정상적인 임대차 계약이 가능하고 법적 보호도 받을 수 있습니다.
🏘️ 신탁 부동산, 무조건 피해야 할까요?
그렇지 않습니다.
신탁이라는 제도 자체는 건축주의 자금 운용을 도와주는 건전한 시스템입니다. 문제는 이를 악용하는 사람들입니다.
정상적인 절차와 신탁사 동의만 확보된다면, 오히려 더 안전하고 투명한 거래도 가능합니다.
다만 세입자 입장에서는 관련 지식이 부족할 수 있으므로, 계약 전 반드시 전문가와 상담하거나 신탁사에 직접 확인하는 신중함이 필요합니다.
임대차 계약을 앞두셨다면, 계약 상대방이 건축주일 경우 반드시 등기부등본, 신탁 원부, 신탁사 동의서를 꼼꼼히 확인하세요. 작은 주의가 수천만 원의 보증금을 지켜줄 수 있습니다😉